2016中级经济师房地产专业备考知识：个人住房贷款的相关术语

2016年中级经济师考试时间为11月5日，建议考生提前备考，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考的知识，希望对您备考经济师有帮助！

个人住房贷款的相关术语

（1）首付款：也称为头款，是指购买住房时的首次付款金额。

（2）首付款比例：是指首付款占所购住房总价的百分比。一般有最低首付款比例的规定。如果最低首付款比例为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首付款最少应为5万元。

（3）贷款金额：筒称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额。

（4）贷款价值比：也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%.

（5）贷款利率：是指借款合同中所规定的贷款利率'可分为固定利率和浮动利率。

（6）贷款期限：是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限（寿命）借款人的年龄等对贷款期限做出限制。例如，住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。

（7）分期还款额：是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，通常采用按月分期还款方式，因此分期还款额具体为月还款额，即借款人每月应偿还贷款的数额。为了适应借款人多方面的需要，目前市场上也出现了每两周为一期的还款方式，被称为“双周供”。

（8）偿还比率：也称为收人还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收人的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30%.

（9）月房产支出与收入比：

月房产支出与收人比=（本次贷款月还月款 入月物业管理费）/月均收入

（10）月所有债务支出与收入比：

月所有债务=（本次贷款月还款额 月物业管理费 其他债务月均偿付额）/（月均收入）

上述月房产支出与收人比、月所有债务支出与收入比计算公式中提到的收人，是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人的可支配收人，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收人。但对于单一申请的贷款，如果商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计人。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收人比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在；55%以下（含55%）

（11）贷款额度：也称为贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

（12）贷款余额：是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。

（13）提前还款：是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。如果是部分提前还款，一般来说，会导致借款人贷款期限缩短或在剩余贷款期限内每月还款额减少，或者两者兼而有之。由于提前还款本质上属于一种违反合同约定的“违约”行为，贷款人一般会对提前还款做出特殊规定，例如：要求借款人提前10天或30天提出书面申请；部分提前还款的金额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款额；整个还款期内提前还款次数不得超过3次；按照一定比例或数额收取手续费或罚金。

（14）展期和缩期：展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每月还款额会相应减少。缩期是指在原来约定的贷款期限基础上减短贷款期限。缩期一般有如下两种情况：一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持每月还款额不变时就会导致剩余贷款期缩短；二是借款人未提前还款，而是单纯申请缩短贷款期限，此种情况会导致借款人剩余期限内每月还款额增加。另外，展期和缩期有可能导致实际贷款期限适用利率档次发生变化，对此，一般的做法是：自期限调整之日起，贷款利率按调整后的实际贷款期限所对应的利率档次执行，但期限调整前已计收的利息不予追溯调整。

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