2016经济师中级房地产备考：出售型房地产开发理目的现金流出

2016年中级经济师考试时间为11月5日，建议考生提前备考，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考的知识点，希望对您备考经济师有帮助！

出售型房地产开发理目的现金流出

出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和銷售税费等部分构成。这些部分的主要组成内容如下：

1.土地取得成本

土地取得成本包括：①土地使用权出让金；②城市基础设施建设费；③土地房屋征收补偿费用；④土地使用权取得税费，包括取得土地使用权的契税和手续费等。

2.开发成本

（1）勘察设计和前期工程费。包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平”等费用。

（2）建筑安装工程费。是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

（3）基础设施建设费。是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。

（4）公共配套设施建设费。主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

（5）开发期间税费。是指房地产开发项目开发建设过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。一般包括市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

3.开发费用

（1）管理费用。是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，例如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。

（2）销售费用。是指房地产营销中发生的支出，主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

（3）财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

1）利息支出。包括建设投资借款利息（即长期借款利息）和流动资金借款利息。建设投资借款利息的计算公式为：

每年支付的利息=年初本金累计额X年利率

流动资金借款利息的计算公式为：

流动资金利息=流动资金借款累计金额X年利率

2）其他财务费用。主要包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

4.销售税费

（1）营业税及附加。包括菅业税、城市维护建设税和教育费附加。

（2）其他销售税费。包括交易手续费等。

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