2016年经济师考试《中级房地产》备考知识点：房地产投资风险识别

2016年中级经济师考试时间为11月5日，建议考生提前备考，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考的知识点，希望对您备考经济师有帮助！

房地产投资风险识别

1.风险识别的概念

风险通常具有隐蔽性，不容易被人们准确地识别和预测。风险识别是风险分析的第一步，也是最基础的一步，只有全面、正确地识别投资项目所面临的风险，风险估计和风险评价才能进行，风险决策才有意义。风险识别是指运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。据此，可以对风险识别做出概念性的描述：风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生的潜在原因的过程。因此，风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

2.房地产投资风险识别的目的和特点

通过房地产投资风险识别，可以了解房地产投资项目将面临的各种风险和导致损失的因素，其目的主要有两个：①为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础；②为选择最好的风险应对方案提供依据。

房地产投资风险识别有系统性、连续性和制度性三个特点。系统性是指房地产投资项目的风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别这个完整系统所具有的全部风险。连续性是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量也在不断发生变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目所面临的潜在风险。制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动，本身要有组织、有制度。

3.房地产投资风险的类型

掌握房地产投资风险的类型是进行房地产投资风险识别的基础。按照不同分类原则，从不同角度，可以对风险做出不同分类。按风险来源，可分为系统风险和非系统风险。

房地产投资的系统风除是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括下列几种。

（1）通货膨胀风险。也称为购买力风险，是指与树始投人的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险。所有投资均要求有一定的时间周期，房地产投资通常周期较长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

（2）市场供求风险。是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。房地产市场的供求关系处于不断变化之中，而供求关系的变化将导致房地产价格的波动，从而使房地产投资的实际收益偏离损期收益。

（3）周期风险。是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进人危机与衰退阶段，进而进人萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房价下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。

（4）变现风险。是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，銷售过程复杂，其拥有者很难在短期内将房地产兌換成现金。因此，当投资者由于偿还债务或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资蒙受折价损失。

（5）利率风险。是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。利率的调升会对房地产投资者产生两方面影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，增加财务费用。另外，利率提高还会抑制房地产市场的需求，导致房地产价格下降。

（6）政策风险。是指政府有关房地产投资的土地供给、金融、税费、住房、价格、环保等政策对房地产投资者收益目标的实现产生影响，从而给投资者带来的风险。

（7）政治风险。主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。房地产的不可移动性，使得房地产投资者面临着政治风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会弓I起一系列其他风险，是对房地产投资者危害很大的一种风险。

（8）或然损失风险。是指如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。

房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响，投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险，主要包括下列几种：

（1）收益现金流风险。是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资，都面临着收益现金流风险。

（2）资本价值风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平。然而，即使收益和经营成本都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响置业投资的效率。

（3）比较风险。也称为机会成本风险，是指投资者将资金投人房地产项目后，失去了其他投资机会和相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

（4）时间风险。是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为对房地产持有时间的长短、房地产持有过程中对房地产S新进行装修或更新改造时机的选择、房地产转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

（5）持有期风险。是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多，投资者对不确定性的把握就越难，因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险也是多种多样的。一种风险是系统风险还是非系统风险，也不是一定的、一成不变的。所以，在分析房地产投资风险时，要结合具体的投资项目、具体的投资者进行具体的分析。

4.房地产投资风险识别的主要方法

风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。在房地产投资风险识别的具体操作中，一般通过问卷调查法或专家调查法完成，建立项目风险因素调查表。

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