2016年经济师考试《中级房地产》备考知识点：商业区区位选择指向特征

2016年中级经济师考试时间为11月5日，建议考生提前备考，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考的知识点，希望对您备考经济师有帮助！

商业区区位选择指向特征

（1）单一的消费指向性。工业区位、农业区位的空间取向都是多元的，工业区位要考虑的是如何更接近原料、燃料产地和产品市场，以最低成本、很大利润为目标，在各种取向中综合取舍、挟择。农业区位主要受自然环境制约，同时也要考虑市场条件。而商业区位的空间取向则不同，主要考虑接近和方便消费奢。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以很大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施写顾客的关系。

（2）空间关系的外部性。集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益，彼此之间没有上下游产业链的关系。关联性是通过商品和消费者群体使各商家发生联系，是一种以消费者为纽带的外部性关系。

（3）地价是商业区位的重要因素。商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。因此，权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。1958年美国学者贝利提出“第三产业活动理论”，指出消费者行为、通达性、地价是三大影响因素。

（4）商业区位选择的理性目标是消费者很大剩余效用与商家很大利润之间的平衡。商业经菅者对商业区位的选择是基于追求很大利润，但这必须得到消费者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是很大剩余效用。消费者的剩余效用为：

剩余效用=（购物效用 体验效用）-（购物成本 交通成本 时间机会成本）

体验效用是消费者在购物过程中，除了获得购物效用外的其他方面的效用，如在购物过程中环境、服务带来的愉悦。

消费者总是希望商品的价格最低，购物花费的时间最少、交通费用最小，获得的服务最好。如能够实现消费者的这些要求，当然会吸引大量顾客，售出大量商品。但是商家要在离消费者最近、消费者最多的黄金地段开店，要付出很大的地价成本；要有最好的服务，需要有高素质的员工和让人赏心悦目、方便快捷购物的环境；此外还要有低廉的商品。这显然是不现实的，也就是说消费者的很大剩余效用的诉求也要得到商家的认可，要建立在商家的现实可能上。因此，商业区位选择的理性目标是在商家和消费者两种诉求的博奔中寻求平衡。

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