发布时间： 2016年05月18日
一、精准考点采集
1．掌握物权的法律特征。
2．重点掌握物权的种类。物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
3．土地所有权和建设用地使用权概念比较简单，记忆掌握即可。
4．地役权比较抽象，要求理解掌握。
地役权从性质上说，是按照当事人的约定设立的用益物权。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
5．物权的设立、变更、转让和消灭要求理解。重点是不动产和动产的区别。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。
二、高频答疑点
1．什么是用益物权?
答：用益物权指当事人依据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。它主要包括土地承包所有权、宅基地使用权、建设用地使用权和地役权。
2．地役权与用益物权是什么关系?
答：地役权是指为使用自己不动产的便利或为提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。地役权具有以下特点：其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权；其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权；其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。简单地说，地役权属于用益物权的一种。
3．不动产物权的设立、变更、转让和消灭在什么情况下生效?
答：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。需要注意的是，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
4．船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人有什么特殊的含义?
答：简单举例，甲某已将汽车转让给乙某，但还没有登记，此时，甲又将汽车卖给丙某，并且丙不知道乙已经购买，这时，丙的买卖关系也是成立的。
三、考题解析常见丢分点
1．根据《物权法》，建设用地使用权属于（ ）。[2010]
A．所有权
B．用益物权
C．担保物权
D．留置权
【答案】B
【解析】建设用地使用权是用益物权，指当事人依据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。所有权是指所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。2．建设单位需要使用相邻企业的场地开辟道路就近运输建筑材料。双方订立合同，约定建设单位向该企业支付用地费用，该企业向建设单位提供场地。在此合同中，建设单位拥有的权利是（ ）。[2011]
A．相邻权
B．地役权
C．土地出租权
D．建设用地使用权
【答案】B
【解析】地役权，是指为使用自已不动产的便利或为提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
3．关于物权的说法，正确的有（ ）。[2010]
A．所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
B．用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
C．国家所有土地的所有权和使用权都不能转移
D．建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权
E．两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上
【答案】BDE
【解析】所有权包括占有、使用、收益、处分，与抵押权是不能存在于同一不动产上的。
4．当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，该合同效力情形表现为（ ）。[2011]
A．合同自成立时生效
B．合同自办理物权登记时生效
C．未办理物权登记合同无效
D．未办理物权登记不影响合同效力
E．合同生效当然发生物权效力
【答案】AD
【解析】物权效力与合同效力相区分原则：物权效力由物权法评价，合同效力由合同法评价。合同效力与物权效力无关。
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