香港法律硕士辅导

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法律硕士民法学知识点大串讲

二十二、用益物权的种类

用益物权包括：国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、典权。在民法理论上还有：地上权、地役权。

例：下列权利中不属于用益物权的是（ ）
A. 土地承包经营权
B. 抵押权
C. 土地使用权
D. 典权
抵押权是担保物权。答案:B。
二十三、国有土地使用权

应掌握国有土地使用权的含义。国有土地使用权的取得方式：（1）原始取得方式：划拨、出让。划拨是无偿的，划拨土地主要用于公益性得用地项目，不得以划拨土地从事赢利性行为。出让是有偿的，出让有两种方式：①买卖方式，又称债权方式；②投资方式，又称股权方式。（2）继续取得方式：①转让；②抵押权实现；③强制执行。国有土地使用权最长期限是70年。国有土地使用权的转让必须是权利和义务全部转让，且地上建筑物的所有权一并移转。国有土地使用权的转让不能超过原土地出让合同的期限，不得改变原土地出让合同规定的土地用途，如果要改变的话，要经土地管理部门的同意，并办理相关的手续。国有土地使用权作为使用权来讲，它享有转让、出租、抵押的权利，如果土地使用权是通过行政划拨的方式取得的，转让、出租、抵押是受到限制的，可以转让、出租、抵押只有四种情况：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签有土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益金抵交土地使用权出让金。
国有土地使用权是有期限限制的：工业用地—50年；居住用地—50年；综合用地—50年；娱乐用地—40年；最长期限是70年。

例：天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，1999年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2000年1月1日搬入新居，此时，李某对该土地的使用年限为（ ）
A． 40年
B． 70年
C． 35年6个月
D． 36年

本题考察：国有土地使用权的年限，不能超过原土地出让合同规定的年限。原土地出让合同规定的年限是40年，从1995年7月1日起算，此时是2000年1月1日，所以使用期限为：35年6